Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

В Москве выпустили памятку для горожан, которые хотят заработать, сдавая квартиры футбольным болельщикам, — их столица ждет уже в июне.

Если площадь позволяет, помех горожанам чинить никто не будет. Но чтобы сами они не столкнулись с массой неразрешимых проблем, нужно соблюдать некоторые правила, которые и перечислены в памятке.

Внимательно изучил эти полезные советы и корреспондент «РГ».

Операция «Гостеприимство»

Собственно, сам текст памятки применим не только к Москве, но и к любому другому городу России, который также будет принимать футбольные матчи в рамках чемпионата мира. Разработали памятку в федеральном агентстве по туризму, а в Москве планируют разместить ее на информационных стендах более чем в двухстах учреждениях, а также райуправах.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

Ипотека в этом году будет доступна большинству россиян

Ожидается, что столица привлечет больше всего туристов и болельщиков, ведь два ее стадиона — «Лужники» и «Спартак» — примут восемь матчей группового этапа и еще четыре в плей-офф, включая матч открытия и финал.

«В преддверии чемпионата мира в столице ожидается повышенный спрос на аренду жилья, — прогнозирует руководитель департамента спорта и туризма Москвы Николай Гуляев. — Сейчас туристы активно бронируют гостиницы по всему городу, а свободных номеров в центре на период проведения мундиаля практически не осталось.

Многим болельщикам удобнее арендовать квартиру в центре, нежели искать отели в других округах или в Московской области».

Примечательно, что для квартир, в отличие от гостиниц, нет максимальной ценовой планки, за превышение которой грозят штрафы. Однако завышать цену все-таки не рекомендуется — на необоснованно дорогие апартаменты вряд ли найдутся клиенты.

«Самый эффективный способ найти арендатора — опубликовать объявление в Интернете на одном из популярных сервисов бронирования, — отмечает Гуляев. — К нему рекомендуется приложить фотографии квартиры. В дальнейшем это поможет избежать возможных разногласий с арендатором.

А вот заключить договор аренды и составить опись имущества, находящегося в квартире, необходимо».

Семь пунктов

Всего в памятке для желающих сдавать жилье семь пунктов. Первый из них говорит о том, что заниматься этим может только собственник квартиры, а если их несколько, то нужно согласие всех.

Предлагать свои услуги действительно лучше всего через специализированные сайты. Да, они зачастую берут комиссию, но зато и выступают регулятором между арендатором и владельцем жилья, проверяя и тех и других на благонадежность, давая возможность ставить оценки и оставлять отзывы.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

Кто и зачем сдает жилье в аренду

Еще нужно быть готовым к тому, что сдача квартиры в аренду на долгий срок существенно отличается от кратковременного приема гостей. В последнем случае необходимо каждый раз проводить уборку после выезда арендаторов, встречать новых, постоянно быть на связи. Это куда сложнее, чем сдавать квартиру одной и той же семейной паре на протяжении многих лет. Но и доходы здесь, конечно, ощутимо выше.

Свободных гостиничных номеров в центре Москвы на время мундиаля почти не осталось

Чтобы не лишиться их, следует содержать квартиру в хорошем состоянии, иначе плохие отзывы быстро лишат вас клиентуры.

Помимо поддержания чистоты нужно оснастить апартаменты элементарной бытовой техникой, постельным бельем, решить проблемы с коммуникациями, если они есть.

Неисправная розетка, к примеру, может не только подпортить отдых арендаторам, но и привести к печальным последствиям вроде пожара.

Нелишним будет предупредить о том, что вы сдаете жилье, участкового, а также соседей. И если у участкового стоит взять его номер телефона, то соседям нелишне оставить свой, чтобы они всегда могли пожаловаться, к примеру, на шумных арендаторов.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

У собственников таунхаусов появится общее имущество

В квартире лучше всего оставить распечатанный листок с рекомендациями на русском и как минимум английском языках. Там можно кратко изложить правила, сообщить пароль от Wi-Fi и домофона, оставить свои контакты. Не помешает и описание маршрутов, которыми проще всего добраться до стадионов и главных достопримечательностей. В идеале гостей по приезде стоит встретить лично.

Заплатите налоги

Последние, самые обширные два пункта памятки касаются юридической стороны вопроса. Прежде всего гостей нужно регистрировать. Если это иностранцы, то регистрация необходима даже в случае заселения на один день. А если въехали россияне, то при пребывании три дня и более. Обращаться для регистрации следует в отдел по вопросам миграции МВД.

В случае если вы сдали квартиру иностранцам, нужно захватить с собой собственный паспорт, а также копии паспортов, виз и миграционных карт гостей. Ну а если ваши гости россияне, то придется обратиться в отдел миграции вместе с ними, также захватив паспорта.

Эти формальности могут показаться излишними, но они относятся прежде всего к безопасности. К тому же соблюдение этого правила только на руку арендодателю — если его гости без проблем согласились зарегистрироваться, то ничего плохого они точно не замышляют.

На покупку квартиры в Москве понадобится больше 9 лет

Наконец, самый чувствительный вопрос для владельцев жилья — налоги. Их платить тоже придется. Для этого необходимо заполнить справку 3-НДФЛ, отразив в ней полученные от аренды доходы и подав ее в местное отделение федеральной налоговой службы. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за отчетным. Налог составляет 13%.

Кстати

Основные события ЧМ в Москве пройдут на обновленном стадионе «Лужники» — там проведут четыре игры группового этапа, включая матч открытия, а также одну восьмую финала, полуфинал и финал. Еще пять встреч запланировано на стадионе «Спартак» — четыре игры группового этапа и одна восьмая финала.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

Инфографика: «РГ» / Антон Переплетчиков / Александр Мелешенко

Сдача жилья в аренду без уплаты налога

Собственник, сдающий
свою квартиру в аренду, обязан уплачивать налог на полученный доход. Такой
закон введен давно и продолжает действовать в 2019 году.

Налоговая ставка составляет 13%, но она может быть другой, если
владелец недвижимости выберет другую систему налогообложения.

Арендателей
волнует следующий вопрос: а возможна ли сдача жилья без уплаты налога?
Разберемся с этим подробнее.

Особенности уплаты налога при сдаче жилья в аренду

Своевременно сдавать декларацию в налоговые органы и платить определенную сумму налога — прямая обязанность гражданина РФ, имеющего доход.

Если не соблюдать этих требований, налогоплательщика ожидают штрафы в размере 20—40% от задолженности.

Подавать налоговую декларацию нужно до 30 апреля того года, который следует за отчетным периодом. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Подробнее о вычетах
НДФЛ для физических лиц — здесь.

Помните, что при появлении каких-либо неприятностей, связанных со сдачей жилья в аренду, владелец, уплачивающий налог согласно законодательству, защищен юридически.

Если оформляется
договор аренды жилого помещения, необходимость в уплате налога появляется при
получении первого дохода. То есть, сразу после того, как съемщик оплатил
арендную плату, владелец недвижимости становится налогоплательщиком, если ранее
им не был.

Имея бизнес, связанный
со сдачей квартиры в аренду, собственники могут зарегистрироваться как ИП и
выбрать одну из форм налогообложения:

  • НДФЛ — арендатор и арендодатель
    заключают договор, в котором описаны все нюансы соглашения и указана стоимость
    оплаты за съем жилья, размер налога составляет 13% от дохода;
  • УСН — согласно этой системе
    налогообложения, ставка составляет 6%, платежи вносятся ежеквартально;
  • ПНС — налог уплачивается единовременно
    (6% от дохода, который возможно получить за год), налогоплательщик не
    подсчитывает свой доход, приобрести патент на аренду недвижимости можно на 6—12
    месяцев;
  • налог на профдоход — с 1 января 2019
    года в 4-х регионах РФ (Москва Калужская, Московская область, Республика
    Татарстан) ввели особый режим, граждане с невысоким доходом, не имеющие
    сотрудников, регистрируются как самозанятые, они платят 4% от доходов,
    полученных от физлиц, и 6% — от юридических.

По мнению экспертов, если грамотно подойти к сдаче жилья в аренду, уже за пару лет можно заработать на новую квартиру и расширить бизнес. Конечно, при условии накопления заработанных средств.

Во всех описанных
случаях платить налог придется. А есть ли способ избежать его?

Как сдавать жилье без уплаты налога?

Не требуется платить налоги в том случае, когда жилье сдается по договору безвозмездного пользования. Его суть заключается в том, что постояльцу не придется платить за аренду. Особенного такого рода соглашения — его безвозмездность.

Еще один вариант сдачи жилья без уплаты налогов — по договоренности с родственниками. Другими словами, они проживают в квартире, но не являются собственниками. Обычно в таких случаях стороны договариваются только об уплате коммунальных услуг.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

Как и в первом, так и
во втором случае оформляется письменный договор. Конечно, при желании, можно
приютить родственников на условиях устной договоренности, но тогда эти
отношения не будут связаны с арендой. При составлении договора важно прописать
права и обязанности сторон, а также обязательно сделать пометку о том, что
жилье предоставляется безвозмездно.

Читайте также:  Оплата за мусор в 2021 году в частном, многоквартирном доме, СНТ, если никто не прописан

Несмотря на отсутствие
оплаты, договор, по которому жилье передается в пользование безвозмездно,
обеспечивает некие гарантии. Там прописаны права и обязанности сторон, поэтому
при нарушениях можно отталкиваться от них, чтобы доказать свою правоту.

Можно ли скрыть от налоговой факт сдачи жилья?

Многие граждане сдают
квартиры на условиях устной договоренности.

Особенно часто такая схема работает,
когда жилье арендуют знакомые, или постояльцы одни и те же, проживают
достаточно долго и к ним выработалось доверие.

В таком случае никто и не думает
платить налог на доход. Тем не менее, это карается штрафом. Каким образом, в
налоговой службе узнают о факте сдачи жилья в аренду без уплаты налогов?

Чаще всего, налоговые инспекторы узнают о незаконной сдаче квартиры от соседей. Кроме того, уведомить об этом может участковый либо управляющая организация.

Также в самой налоговой могут проверить количество квартир, которые находятся в собственности одного человека. Это легко сделать через Росреестр.

В дальнейшем не сложно будет установить место проживание самого владельца, а также кто проживает на территории других жилых площадей.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

Помимо этого, ФНС
вправе проверить счета арендодателя и выявить поступления регулярных платежей.
А это уже является основанием для детальной проверки.

Штрафы за незаконную сдачу жилья

За неуплату налогов грозит административная ответственность. Также она предусмотрена за несвоевременное предоставление декларации о доходах в налоговую службу. Штраф за это составляет 5% от суммы налога по непредъявленной декларации (но не менее 1 000 рублей).

За скрытие налога
установлен штраф в размере 20%, а если будет доказан факт умышленной неуплаты —
40%.

Некоторые ошибочно
предполагают, что при сдаче квартиры на срок менее 1 года налог платить не
нужно. Такая версия до сих пор актуальна на многих сайтах, которые вводят
доверчивых пользователей в заблуждение. Однако юристы разъясняют, что любой доход с аренды жилого помещения
облагается налогом
, независимо от его размера и срока сдачи недвижимости.

Незнание
законодательных норм не освобождает от ответственности. Изучайте информацию в
достоверных источниках, иначе можно нажить себе проблемы в виде штрафных
санкций.

Как легально сдать квартиру в аренду

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, чтобы не платить налоги: самостоятельно, через агентство, на Чемпионат мира по футболу 2018

  • Налог на сдачу квартиры или как официально сдать квартиру
  • Любой собственник недвижимости имеет право сдавать ее в аренду, если это не касается неприватизированного или муниципального жилья, в таких случаях потребуется дополнительное разрешение муниципальных органов.
  • В случае если в квартире несколько собственников, понадобится нотариальное согласие всех владельцев или фактическое присутствие таковых при заключении договора аренды/найма.

Если договор составлен на 11 (одиннадцать) месяцев или неполный год он НЕ подлежит государственной регистрации в Россреестре. На срок от года и выше, в течении одного месяца с даты подписания Договор аренды необходимо будет зарегистрировать, для Договор найма необходимо регистрировать только ограничение (обременение) возникшее вследствие данного Договора.

Стоит так же отметить что в случае нарушения сроков обязательной регистрации Договоров аренды/найма предусмотрены штрафы 2000 и 5000 рублей соответственно.

Многие ошибочно полагают , что заключив договор найма/аренды на не полный год, это предоставляет право сдавать квартиру и не платить налоги. Но это далеко не так! Любой доход, а сдача в аренду это именно доход, подлежит налогообложению.

Можно выбрать для себя удобный способ налогообложения и так с физических лиц он составляет 13% от дохода (от суммы указанной в договоре) и 6 % с индивидуального предпринимателя.

Тоже самое касается военнослужащих и инвалидов 1 и 2 групп, для инвалидов предусмотрен лишь незначительный налоговый вычет 500 рублей в месяц от суммы дохода. Налог на сдачу жилья в аренду для нерезидентов и граждан РФ проживающих в стране менее 183 дней в году составит 30%.

Декларацию о доходах собственники жилья должны предоставлять в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации, до 30 апреля текущего года, за предыдущий год.

Для никого не секрет что большинство собственников жилья хотят избежать выплат налогов и пытаются прибегнуть ко всяческим хитростям и премудростям… Такие уловки есть, но они не всегда приемлемы.

Один из способов, что бы сдавать жилье не платя налоги, можно не заключать Договор найма, а оплату принимать только наличными. В таком случае никаких подтверждений о прибыли нет и предъявить собственнику нечего.

Такой способ подойдет, если собственник хорошо знаком со своими арендаторами и абсолютно уверен в их порядочности и аккуратности. С другой стороны далеко не все наниматели подойдут такие условия, так как для них существует риск остаться без жилья в любой момент.

Второй способ, это так же, устно договориться со своими нанимателями на оплату наличными, а фактически заключить безвозмездный договор найма. Но опять же вопрос к порядочности таких нанимателей.

Так как в любой момент можно предъявить собственнику что по договору оплаты нет, или есть, но только за коммунальные платежи. С таким договором даже в суде не будет шансов получить оговоренную оплату устно и придется выполнять условия из договора! Та же ситуация, если указать меньшую сумму в договоре, чтобы минимизировать налог.

Подытожив можно с уверенностью сказать, что легальных и безопасных способов совсем избежать налога со сдачи жилья в аренду НЕТ! Можно лишь постараться максимально длительное время не афишировать свой дополнительный доход и хорошо знать свои права , в случае если такая информация всё же просочилась в компетентные органы.

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

[3]

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже

Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется

До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Как зарождалась паника

С весны 2018 года у россиян, сдающих комнаты и квартиры в аренду, появился повод изрядно поволноваться и запастись «Валокордином». Не очень крупные СМИ, а также YouTube-каналы и блогеры в соцсетях активно проповедовали якобы новые изменения в налоговом законодательстве.

Теперь, говорили они, если Федеральная налоговая служба (ФНС) прознает, что вы сдавали в аренду жилье и не заплатили с этого процент в бюджет, за вами придут. И 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) покажутся вам не слишком дорогой платой за «арендный барыш», но будет уже поздно.

  • Пока есть время, предлагали журналисты и блогеры, скорее выберите один из трех вариантов. 
  • Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду. 
  • Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы. 
  • Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Все три варианта абсолютно легальны и законны. Право собственника жилья — выбрать тот, который подходит ему больше всего. И здесь нужно самостоятельно оценивать свою выгоду, исходя из ряда параметров.

Читайте также:  ТСЖ или УК: что выбрать

Развенчиваем мифы

Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности».

Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.

Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода.

В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы.

— Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.

По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.

«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно.

В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности.

— Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос.

Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».

Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.

«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».

Что действительно поменяется

Ежегодно ФНС рассылает налогоплательщикам так называемое налоговое уведомление. В нем традиционно содержится информация о суммах начисленного земельного налога, транспортного налога и налога на имущество физлиц (исходя из имеющегося у вас в собственности движимого и недвижимого имущества), а также о порядке и сроках уплаты этих сумм.

Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы. Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами.

Что означает эта «крокозябра»? Если налогоплательщик официально трудоустроен по ТК РФ, то его работодатель удерживает с его зарплаты НДФЛ и направляет в ФНС. Однако если налогоплательщик имеет дополнительный, побочный доход (не от работодателя), то направить в ФНС налоговую декларацию и уплатить НДФЛ он должен самостоятельно.

К таким доходам могут относиться доходы от занятия предпринимательской деятельностью, доходы от продажи имущества и в том числе доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты.

При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков.

Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%.

Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

Впрочем, есть и позитивный момент — арендодателям жилья вроде бы готовят налоговые послабления, чтобы вырастить полноценный белый рынок аренды.

Что говорят юристы

По словам юриста Содружества земельных юристов Натальи Лопатиной, необходимость уплаты налога на доходы физического лица по ставке 13% с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, в том числе жилой, является установленной законом обязанностью (пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 224 НК РФ).

При этом данная норма действует с даты введения в действие Налогового кодекса РФ. «В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2017 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ.

Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина.

Читайте также:  Работодатель не выдал трудовую книжку в день увольнения

— Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки.

Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога».

При этом Лопатина предупреждает: за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов, совершенное собственником в крупном размере или особо крупном размере, установлена уголовная ответственность (ч. 1 ст. 198 УК РФ).

  1. Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.
  2. «Как правило, расчеты в этом случае осуществляются наличными денежными средствами, и установить действительный доход весьма сложно», — отмечает наша собеседница.
  3. В свою очередь, руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев обращает внимание, что базой для подоходного налога служит именно фактически полученный доход, поэтому помимо договора нужно иметь документы, подтверждающие получение дохода (например, расписку или выписку по счету).
  4. По словам Нагиева, физлицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).

«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации.

Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности.

Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам.

Адвокат Ольга Сулим отмечает: в случаях, когда физическое лицо получает доход от организации, ИП, нотариуса, адвоката или адвокатского кабинета, этот налог уплачивается не самим физическим лицом, а субъектом, являющимся «источником его дохода» (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом речь идет о всех видах дохода, полученных таким образом (п. 2 ст. 226 НК РФ).

«Механизм уплаты НДФЛ в рассматриваемом случае будет следующим. Предположим, организация арендует у физического лица помещение, и размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей.

Фактически «на руки» арендодатель — физическое лицо получает только 87 тысяч рублей, потому что НДФЛ в размере 13% (то есть 13 тысяч) организация-арендатор обязана вычесть из получаемой арендодателем суммы дохода и самостоятельно уплатить государству в качестве подоходного налога», — предупреждает Сулим.

Адвокат также указывает, что 13% удерживается от суммы доходов в случаях, когда арендатор является резидентом РФ. Для нерезидентов РФ размер налога равен 30%. «Сам налог должен быть перечислен в бюджет не позднее следующего за днем выплаты арендной платы дня (пункт 6 статьи 226 НК РФ)», — заключает Сулим.

Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году?

Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.

Исчисляет налог арендодатель только в случае, когда сдает квартиру физическому лицу. Если помещение сдается юридическому лицу, ИП, нотариусу, адвокату, то обязанность по уплате налога возникает с их стороны.

Здесь можно скачать типовой договор аренды квартиры 2021 года

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

  • НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
  • патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
  • упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
  • налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

  • НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
  • УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
  • налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Как можно оплатить налог?

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из удобных способов:

  • по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
  • на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Чем грозит неуплата налога за аренду квартиры?

Налоговый кодекс предусматривает меры воздействия на граждан, уклоняющихся от своевременной уплаты налоговых платежей в бюджет:

  • декларация не представлена или сдана с опозданием – 5 % от недополученного налога за каждый месяц просрочки (минимальный предел штрафа составляет 1 000 рублей, максимальный – 30 %);
  • сумма налога не внесена вовремя – 20 % от недоимки или 40 % при условии, что будет доказан умысел от уклонения;
  • за каждый день задолженности начисляются пени – 1/300 ставки ЦБ.

Взыскание недополученных сумм налога, а также штрафных начислений должно производиться в добровольном порядке (по требованию, выставленному налоговым органом) или принудительном, когда дело передается в суд.

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина?

Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?

Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:

  • устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
  • уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
  • выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
  • запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?

Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.

Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.

Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.

Интересная статья: Все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *